Problematyka nabywania nieruchomości na cele mieszkaniowe przez cudzoziemców na terenie RP

Problematyka nabywania nieruchomości na cele mieszkaniowe przez cudzoziemców na terenie RP

W większości państw na świecie obowiązują ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, poczynając od całkowitego zakazu zbywania nieruchomości, po ograniczenia dotyczące określonych rodzajów nieruchomości, np. tych położonych w rejonach przygranicznych czy też nieruchomości rolnych. W Polsce powyższą kwestię reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Z uwagi na zwiększoną liczbę przyjeżdżających do Polski obcokrajowców (przeważnie w poszukiwaniu pracy), zapisy tej ustawy ponownie nabierają istotnego znaczenia w codziennej praktyce profesjonalnego prawnika/pełnomocnika.

 

Ogólne założenie wskazanej ustawy przewidują, iż cudzoziemcy chcący nabyć nieruchomość w Polsce muszą uzyskać zezwolenie, wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej a w przypadku nabywania nieruchomości rolnych dodatkowo wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jednak aby uzyskać pozytywną opinię organów administracji, o których mowa powyżej, należy spełnić dość rygorystyczne przesłanki określone w art. 1a ustawy, tj. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz cudzoziemiec musi wykazać okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. To właśnie ten ostatni warunek, wbrew pozorom najtrudniej jest spełnić. Wprawdzie w art. 1a ust. 2 ustawy wskazane zostały okoliczności jakie potwierdzają więź cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską a przepis ten stanowi katalog otwarty (co oznacza, że wskazane tam okoliczności wymienione zostały jedynie przykładowo), to jednak praktyka pokazuje, że organy odpowiedzialne za wydawanie zezwoleń podchodzą bardzo rygorystycznie do wymienionych tam okoliczności. Taki sposób wykładni potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 09 lutego 2007 r. (V SA/Wa 1930/06) stwierdził, że w art. 1a ust. 2 ustawy zawarty został otwarty katalog przesłanek, a zatem organ prowadzący postępowanie ma możliwość przyjęcia, w granicach uznania administracyjnego, także innych okoliczności potwierdzających związki z Polską. Sąd podkreślił jednak, że katalog przykładowy, będący punktem odniesienia w takich wypadkach, zawiera przesłanki o określonym ciężarze gatunkowym, świadczące o poważnych, trwałych i realnych związkach z naszym krajem o charakterze osobistym lub gospodarczym. Jak zatem jednoznacznie wynika z orzeczenia WSA, związki z Rzecząpospolitą Polską warunkujące wydanie zezwolenia cudzoziemcowi muszą mieć charakter trwały, poważny i realny. Za takie okoliczności nie mogą być uznane częste pobyty w Polsce, sentyment do Polski i liczne przyjaźnie z Polakami, gdyż nie mają one waloru obiektywnych czynników, co stwierdził WSA w Warszawie w wyroku z dnia 05 października 2007 r. (V SA/WA 1385/07). Także za okoliczności potwierdzające więź z Polską nie mogą być uznane okoliczności potwierdzające indywidualne, emocjonalne, więzi z pojedynczymi osobami obywatelstwa polskiego. Okoliczności takie jak posiadanie w Polsce znajomych i przyjaciół nie mają charakteru dostatecznie trwałych więzi. Nie wystarczy wykazanie jakichkolwiek więzi, lecz więzi o określonym ciężarze gatunkowym, co stwierdził WSA w Warszawie w wyroku z dnia 24 lutego 2011 r. (V SA/WA 2265/10). Tak jak wspomniano na początku, katalog okoliczności potwierdzających więzi z Polską nie ma charakteru zamkniętego, a więc cudzoziemiec może wskazywać inne okoliczności uzasadniające istnienie tej więzi, jednak organ administracji może uznać je za niewystarczające do uzyskania zezwolenia. Warto tu na przykład wskazać, że skoro ustawodawca jako okoliczność potwierdzającą więź z Rzecząpospolitą Polską wskazał zawarcie związku małżeńskiego z polskim obywatelem, a świadomie nie wymienił wśród tych przykładowych okoliczności posiadania dziecka będącego polskim obywatelem, to uznanie tej okoliczności przez organ nie będzie zasadne o tyle, o ile jest to jedyna okoliczność podnoszona przez cudzoziemca, a wykazywana więź ma jedynie charakter formalny, tzn. nie istnieje w sposób faktyczny i nie znajduje potwierdzenia w innych okolicznościach, które mogłyby wskazywać na rzeczywisty związek cudzoziemca z Polską. Za okoliczność potwierdzającą związek z Polską nie może zostać uznane pozostawanie w nieformalnym związku, który polega na wspólnym pożyciu z polskim obywatelem (tzw. konkubinat), jako że związek taki, w przeciwieństwie do małżeństwa, może zostać zakończony w dowolnym momencie i z definicji nie jest nastawiony na tworzenie trwałych więzi. Wydaje się jednak, że wobec coraz większej powszechności nieformalnych związków opierających się na wspólnym pożyciu i prowadzeniu wspólnego gospodarstwa domowego, połączonych często z posiadaniem potomstwa, ten kierunek wykładni ulegał będzie zmianie.

 

Jak widać spełnienie warunków wymaganych do uzyskania zezwolenia nie zawsze jest proste. Ustawodawca przewidział jednak w ustawie przypadki, kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga uzyskania zezwolenia. Art. 8 ust. 2 ustawy wskazuje, że cudzoziemcy będący obywatelami stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej nie muszą uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości za wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej oraz przy nabywaniu drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii. Pozostali cudzoziemcy nie są zobowiązani do uzyskiwania zezwolenia, w przypadku gdy nabywają jeden z rodzajów nieruchomości wskazanych w art. 8 ust. 1 ustawy. Na potrzeby przedmiotowego artykułu omówiony zostanie przypadek nabywania przez cudzoziemca lokalu mieszkalnego czy też lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym, gdyż w chwili obecnej są to najczęstsze przypadki nabycia.

 

Mówiąc o lokalu mieszkalnym, należy wskazać iż chodzi tu o samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkaniowym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb jego właściciela. Skorzystać z tego zwolnienia mogą zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne lub spółki i nie jest ono uzależnione od spełnienia dodatkowych warunków. Zwolnienie to nie będzie miało jednak zastosowania w przypadku, gdy lokal będzie położony w strefie nadgranicznej. Na przykład nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w Warszawie nie wymaga uzyskania zezwolenia od żadnego z cudzoziemców. Z kolei nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w Szczecinie przez obywatela Ukrainy wymagać będzie zezwolenia, a przez obywatela Niemiec – nie. Ponadto, ponieważ z nabyciem prawa własności lokalu ściśle związane jest nabycie odpowiedniego udziału w nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, również nabycie takiego udziału w nieruchomości nie wymaga zezwolenia. Odróżnić tu jednak należy przypadki, gdy wraz z lokalem mieszkalnym i udziałem w gruncie, przynależnym do lokalu, przedmiotem nabycia mają być udziały w innych nieruchomościach wspólnych, niezwiązanych jednak ściśle z nabywanym lokalem. Dzieje się tak często przy nabywania lokali na nowych osiedlach mieszkaniowych – deweloper, zbywając lokal, wymaga także nabycia udziałów w drogach dojazdowych do budynków, we wspólnych terenach zielonych, placach zabaw, itp., przeważnie zlokalizowanych na gruntach/działkach innych niż ta na której posadowiony jest lokal mieszkalny, dla których prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Takie nabycie udziału w nieruchomości, niezależnie od tego, jak niewielki on będzie, nie korzysta już ze zwolnienia przewidzianego w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy i co do zasady wymagać będzie uzyskania zezwolenia. Zdarzają się przypadki, że cudzoziemiec musi nabyć niewielkie udziały w siedmiu działkach, gdzie dla każdej działki prowadzona jest odrębna księga wieczysta. W takiej sytuacji niezbędne będzie wystąpienie z siedmioma wnioskami o wydanie siedmiu zezwoleń. Niestety powyższe będzie prowadziło do sytuacji, gdzie cudzoziemiec będzie zobowiązany do uiszczenia siedmiu opłat za wydanie zezwolenia, gdzie każdy jeden wniosek wymaga uiszczenia opłaty w wysokości 1.570 zł. Podkreślić jednak należy, iż w przypadku odmowy wydania przez organ zezwolenia na nabycie takiej nieruchomości uiszczona opłata zostanie zwrócona cudzoziemcowi po uprzednim złożeniu pisemnego wniosku w przedmiocie jej zwrotu. W przypadku, gdy razem z mieszkaniem nabywane jest miejsce postojowe w garażu podziemny czy też komórka lokatorska, położone na terenie tej samej nieruchomości co mieszkanie a ich nabycie jest związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy ich nabyciu nie jest wymagane uzyskiwanie zezwolenia.