Zasady nabywania nieruchomości leśnych

Zasady nabywania nieruchomości leśnych

Ograniczenie obrotu nieruchomościami leśnymi zostało wprowadzone wraz z nowelizacją Ustawy o lasach z 13 kwietnia 2016 roku (Dz.U. 1991 Nr 101 poz. 444). W myśl obowiązujących przepisów, ograniczeniu obrotu podlegać będzie każda nieruchomość, która w ewidencji gruntów lub budynków posiada oznaczenie „Ls”, czyli las. W stosunku do takiej nieruchomości Skarb Państwa, reprezentowany przez Lasy Państwowe, uzyskał prawo pierwokupu.

W myśl art. 37a obowiązującej Ustawy o lasach, Lasy Państwowe będą również mogły skorzystać z prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości, co do których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewiduje zalesienie, jak również, gdy dana nieruchomość objęta jest planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej, dla lasów rozdrobnionych.

Przyznanie prawa pierwokupu Lasom Państwowym, wiąże się ze zwiększoną biurokratyzacją i tym samym, wydłużeniem czasu transakcji. Obecnie składa się ona z dwóch etapów. Najpierw strony muszą zawrzeć umowę warunkową, którą składają do notariusza. Następnie, w przypadku, gdy zachodzą przesłanki z ustawy, jest on zobowiązany poinformować właściwe nadleśnictwo o takiej transakcji. Jeżeli w ciągu miesiąca od dnia uzyskania informacji Lasy Państwowe nie wyrażą woli skorzystania z przysługującego im prawa, transakcja pomiędzy stronami dojdzie do skutku. Natomiast jeśli nadleśnictwo zgłosi chęć nabycia danej nieruchomości oraz zaakceptuje uzgodnioną cenę, to przystępuję ono do transakcji i nieruchomość przechodzi na własność Skarbu Państwa. W sytuacji, gdyby istniały wątpliwości co do ceny, Lasy Państwowe mają prawo wystąpić do sądu, by ten stwierdził, czy cena która została zapłacona, faktycznie była ceną rynkową.

Niezwykle istotną kwestią wynikającą z obowiązujących przepisów jest fakt, że sankcją za zawarcie umowy z naruszeniem prawa pierwokupu jest nieważność umowy, która nie ulega przedawnieniu.

Ponadto, Skarb Państwa uzyskał również szerokie uprawienia w sytuacji, gdy przeniesienie własności gruntu następuje na zasadzie innej niż umowa sprzedaży lub w ramach jednostronnej czynności prawnej. W takich przypadkach, ustawa przyznaje Lasom Państwowym prawo wykupu takiej nieruchomości. Oznacza to, że co do takiego gruntu, Lasy Państwowe będą mogły złożyć stosowne oświadczenie o nabyciu takiej nieruchomości, za zapłatą równowartości pieniężnej. Gdyby taka równowartość nie wynikała z treści umowy, nadleśniczy wyliczy ją stosując zasady przewidziane w regulacjach dotyczących gospodarki nieruchomościami.

Ustawa o lasach przewiduje jednak pewne wyłączenia. Lasom Państwowym nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu lub wykupu, w sytuacji gdy stroną umowy będą podmioty wyraźnie wymienione w art. 37a ust. 4 pkt. 1 ustawy. Zaliczają się do nich, małżonek zbywcy, jego krewni lub powinowaci w linie prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci w linii bocznej do trzeciego stopnia, a także osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki, kurateli oraz jednostki samorządu terytorialnego. Z powyższych praw Lasy Państwowe nie będą mogły również skorzystać w przypadku dziedziczenia oraz w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U 2003 Nr 64 poz.592)

Warto też zwrócić uwagę na problem jaki może zaistnieć, w razie pojawienia się rozbieżności co do oznaczenia gruntu, pomiędzy ewidencją gruntu, a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U 2003 Nr 80 poz.717), MPZP jest aktem prawa miejscowego i tym samym zawiera ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Jeśli jest zatem uchwalony dla danego obszaru, to będzie on bezwzględnie wiążący, dla właścicieli nieruchomości gruntowych położonych na jego obszarze, mając pierwszeństwo przed zapisami znajdującymi się w ewidencji gruntów. MPZP ustala przeznaczenie nieruchomości, natomiast ewidencja gruntów określa jedynie jej aktualny sposób zagospodarowania.

By uniknąć konsekwencji, właściciel nieruchomości, która ma być przedmiotem umowy, powinien ustalić czy jego nieruchomość ma charakter leśny. Po pierwsze powinien wystąpić o wypis z ewidencji gruntów i budynków, jak również powinien zwrócić się do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zaświadczenie czy działka jest przeznaczona pod zalesienie, w ramach uchwalonego MPZP. Ponadto warto również ustalić czy nieruchomość posiada uproszczony plan zagospodarowania lasu lub czy też została wydana decyzja starosty w kwestii gospodarki leśnej, dla lasów rozdrobnionych.

W praktyce powyższy problem może dotknąć nie tylko nieruchomości wyraźnie leśnych, ale także wszystkich tych, gdzie tereny leśne zajmują tylko nieznaczny obszar całej nieruchomości, lecz w ewidencji których widnieje wpis oznaczający las. Dotyczy to w dużym stopniu obrzeży miast, gdzie wiele budynków mieszkalnych znajduje się na działkach zalesionych. Dlatego też, przy przygotowywaniu transakcji warto mieć na uwadze powyższe i wcześniej ustalić charakter nieruchomości, by uniknąć późniejszych konsekwencji.