Sąd Najwyższy o zasiedzeniu nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Sąd Najwyższy o zasiedzeniu nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Kilka dni temu Sąd Najwyższy przedstawił swoje stanowisko w kwestii zasiedzenia nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli.

W przedstawionym Sądowi Najwyższemu stanie faktycznym K.R. domagał się stwierdzenia zasiedzenia przez niego nieruchomości. Istotnym w niniejszej sprawie jest fakt, że nieruchomość ta miała jeszcze 11 współwłaścicieli. Sąd Rejonowy i Okręgowy oddaliły żądanie, wobec czego K.R. odwołał się do Sądu Najwyższego. W treści skargi kasacyjnej wskazano, że pogląd o konieczności wykazania, że doszło do zamanifestowania zmiany charakteru posiadania prowadzi do pozaustawowego wyłączenia możliwości zasiedzenia nieruchomości. Nie w każdym przypadku bowiem jest możliwe uzewnętrznienie takiej zmiany zakresu swojego posiadania. Zdarza się, że współwłaściciel od samego początku zachowuje się tak jakby był jedynym właścicielem. Koniecznym, wobec tego jest określenie jakie znaczenia w sprawach o zasiedzenia winno być przypisane brakowi zainteresowania nieruchomością przez pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy nie podzielił jednak stanowiska skarżącego. W ocenie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że objęcie przez współwłaściciela nieruchomości w posiadanie samoistne powinno nastąpić w sposób widoczny dla innych współwłaścicieli. Uzasadnieniem tego poglądu są względy bezpieczeństwa prawnego pozostałych współwłaścicieli i sama natura współwłasności, która pozwala jednemu ze współwłaścicieli na wykonywanie władztwa w stosunku do całości rzeczy czy też nieruchomości objętej współwłasnością. Skarżący przyjął błędne stanowisko, że wykazanie zasiedzenia udziału w nieruchomości przeciwko pozostałym współwłaścicielom w praktyce nie jest możliwe. Istnieje bowiem możliwość takiego zasiedzenia koniecznym jest jednak, aby osoba zainteresowana wykazała, że władała rzeczą jak jedyny właściciel, czyli z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli i władztwo to zostało tym współwłaścicielom ujawnione i zamanifestowane. Zachowania pozwalające na stwierdzenie, że możemy mówić o posiadaniu prowadzącym do zasiedzenia mogą przybrać formę przykładowo odmowy dopuszczenia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania. W sytuacji natomiast gdy pozostali współwłaściciele nie wykazują zainteresowania przedmiotem współwłasności zachowania te mogą się sprowadzać do złożenia im stosownego oświadczenia.

Kwestia spełnienia powyżej wskazanych przesłanek i uwidocznienia zachowań powinna być każdorazowo oceniania stosownie do zaistniałych okoliczności. Przykładowo w sytuacji niemożności nawiązania kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami manifestacja posiadania może być działaniem publicznym, które nie jest skierowane bezpośrednio do innych współwłaścicieli. Należy jednak nadmienić, że w sytuacjach, w których współwłaściciel od początku zachowuje się względem rzeczy tak, jak gdyby był jej jedynym właścicielem, i uzewnętrznia to pozostałym współwłaścicielom, osobny akt manifestacji takiego charakteru posiadania jest z reguły zbędny. Jeśli natomiast pod rozwagę weźmiemy bierność pozostałych współwłaścicieli to należy przyjąć, że wykonywanie władztwa i czerpanie pożytków jest uprawnieniem a nie obowiązkiem współwłaściciela. Co do kwestii ponoszenia ciężarów lub czynienia nakładów tylko przez jednego ze współwłaścicieli to należy przyjąć, że stanowi to podstawę roszczeń związanych z tym, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów. Współwłaściciele powinni w takim samym stopniu ponosić ciężary i wydatki związane z rzeczą wspólną. Roszczenia te i ich dochodzenie stanowią jednak odrębne zagadnienie i nie mają znaczenia w niniejszej sprawie.