Roszczenia związane ze zmianą lub uchwaleniem nowego MPZP

Roszczenia związane ze zmianą lub uchwaleniem nowego MPZP

Wyobraźmy sobie sytuację, w której, po zbadaniu stanu prawnego, kupujemy prywatnie działkę i stawiamy na niej dom. W międzyczasie, pod naszą nieuwagę, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do zmiany przeznaczenia obszaru, na którym położona jest działka bezpośrednio granicząca z naszą nieruchomością. W szybkim tempie za naszym płotem rośnie zakład blacharsko-li lakierniczy. Wprawienie sąsiedniego przedsiębiorstwa w ruch sprawia wiele uciążliwości: hałas wytworzony krojeniem i klepaniem blachy sprawia, że nie możemy otwierać okien w domu, a lakierowanie niesie ze sobą bardzo zapach wywołujący zawroty i ból głowy. Zaczynamy się zastanawiać – zostać i znosić to wszystko czy sprzedać i uciekać?

 

Pierwszym wyjściem, jakie przychodzi do głowy, jest skorzystanie z uprawnienia określonego art. 222 par. 2 Kodeksu cywilnego – wezwać uciążliwego sąsiada do zaprzestania naruszania naszego prawa własności. Jest to niestety droga zarówno kosztowna (biegły sam się nie opłaci…), jak i niepewna – nie daje przecież gwarancji, że sąd wyda pozytywne dla nas rozstrzygnięcie.

 

Jeżeli zorientujemy się, że doszło do zmiany bądź uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i to właśnie w wyniku ustanowienia nowego przeznaczenia społeczno-gospodarczego dla danego obszaru, doszło do wyłączenia lub ograniczenia możliwości korzystania z naszej nieruchomości, możemy skorzystać z uprawnień, jakie przysługują nam, jako właścicielom (a także użytkownikom wieczystym) na mocy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „UPZP”).

 

Art. 36 ust. 1 pkt 1 UPZP mówi, że w tej sytuacji możemy żądać od gminy odszkodowania za rzeczywistą poniesioną szkodę. Na pytanie, co taka szkoda może w rzeczywistości oznaczać, odpowiadają nam sądy w swoich orzeczeniach. Między innymi Sąd Najwyższy, w swoim wyroku z dnia 12 października 2007 roku, sygn. akt V CSK 230/07, stwierdził że taką szkodą może być obniżenie wartości nieruchomości lub jest to taka szkoda, która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Wydaje się to logiczne, że wartość nieruchomości była o wiele wyższa w czasie, w którym nie znajdowała się jeszcze w sferze uciążliwego działania sąsiada.

 

Alternatywnie możemy skorzystać z uprawnienia, które daje nam możliwość żądania od gminy zawarcia z nami umowy o wykup naszej nieruchomości (art. 36 ust. 1 pkt 2 UPZP). Jeżeli przesłanki zostaną spełnione, gmina ma obowiązek zawrzeć z nami taką umowę w ciągu kolejnych 6 miesięcy.

Każdy z powyższych sposobów może być zastąpiony jeszcze innym rozwiązaniem, jakim jest przyznanie właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 UPZP). Kiedy wyjdziemy do gminy z jednym z powyższych roszczeń, gmina może nam w odpowiedzi zaproponować „wymianę” na inną nieruchomość o podobnych właściwościach.

 

Szczególną uwagę należy poświęcić nowelizacji UPZP, która wejdzie w życie w styczniu 2018 i ograniczy istotnie możliwość korzystania ze wspomnianych roszczeń. Wyłączona jest możliwość skorzystania z powyższych uprawnień, jeżeli gmina nie ustala samodzielnie treści nowego planu miejscowego nie stanowi samodzielnego w zakresie przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale, w skrócie, wynika z:

1) uwarunkowań dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń,

2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie (co może stanowić w przyszłości poważne ograniczenie);

3) zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.

 

Jeżeli nie skorzystaliśmy ze wspomnianych uprawnień, a zdecydowaliśmy się naszą nieruchomość zbyć, z pomocą przychodzi regulacja zawarta w art. 37 ust. 1 UPZP. Mówi ona, że w przypadku gdy zmieni się lub zostanie uchwalony nowy plan miejscowy, a w związku z tym obniży się wartość naszej nieruchomości, przysługuje nam odszkodowanie równe wspomnianemu obniżeniu.

 

Co ciekawe, w przypadku, gdy w tej samej sytuacji wartość naszej nieruchomości się zwiększy, przy zbyciu nieruchomości obowiązani jesteśmy do zapłacenia różnicy gminie. Jest to bardzo sensowne rozwiązanie finansowe – ci, którzy tracą, są zaspokajani przez tych, którzy zyskują. Po 5 latach od momentu zbycia, obowiązek zapłacenia gminie nadwyżki wygasł.