Nowy kodeks urbanistyczno-budowlany

Nowy kodeks urbanistyczno-budowlany

W najbliższych miesiącach na dalszej ścieżce legislacyjnej znajdzie się Kodeks urbanistyczno-budowlany, kolejno zaś trafi do Rady Ministrów. Planowane wejście w życie kodeksu to styczeń 2018 roku.

Kodeks zastąpi w całości ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,  ustawę – Prawo budowlane jak również wszystkie „specustawy”.

 

Projekt kodeksu z dnia 30 wrześnie 2016 roku przewiduje:

 

1. Ujednolicenie i doprecyzowanie pojęć w stosunku do obecnie obowiązujących

 

W zakresie części planistycznej jako istotne pojęcie używane w Kodeksie wskazać należy „akt planowania przestrzennego”. Kodeks utrzymuje „klasyczny” podział aktów uchwalanych w gminie – na akt ogólny (studium rozwoju) oraz akty szczegółowe (plan miejscowy), dodając do tego miejscowe przepisy urbanistyczne. Na poziomie ponadlokalnym aktami planowania przestrzennego są: studium ramowe, uchwalane dla obszaru funkcjonalnego, planie wojewódzkim oraz KPR.

Ponadto należy wskazać na podział w Kodeksie obszaru gminy na obszar urbanizacji, w skład którego wchodzi obszar zurbanizowany oraz obszar nowej urbanizacji. Ponadto w definicjach uregulowano pojęcia typowo techniczne, stanowiące element ustaleń aktu planowania przestrzennego, takie jak np. powierzchnia biologicznie czynna.

Jako istotne novum należy wskazać, że Kodeks ustanawia szeroką definicję pojęcia inwestycji, obejmującą obecne roboty budowlane, ale także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zmianę zagospodarowania terenu. W związku z tą definicją pojawia się pojęcie „terenu inwestycji”, której celem jest zastąpienie obecnie niejasnego pojęcie „działki budowlanej”.

2. Zgodę inwestycyjną zamiast pozwolenia na budowę

Kodeks przewiduje zastąpienie decyzji o pozwoleniu na budowę zgodą inwestycyjną (w przypadku realizacji inwestycji zaliczanej do kategorii od 2 do 6). Zgodnie z art. 374 § 2 Kodeksu zgodę inwestycyjną udziela organ administracji inwestycyjnej w formie decyzji administracyjnej. W przypadkach określonych w Kodeksie zgoda inwestycyjna może zostać udzielona w formie tzw. milczącej zgody.

Organ w decyzji o udzieleniu zgody inwestycyjnej (poza udzieleniem zezwolenia na rozpoczęcie procesu budowlanego), będzie mógł wskazać wymagania szczególne dotyczące sposobu realizacji inwestycji (art. 386 § 1 i 2), tj.:

1) rozstrzygniecie o dopuszczalności realizacji inwestycji na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w obecnie obowiązującym stanie prawnym wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy),

2)  szczegółowe warunki zabezpieczenia terenu inwestycji i prowadzenia robót budowlanych,

3)   czas użytkowania obiektów budowlanych wznoszonych na czas oznaczony,

4)  terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,

5)      szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.

Projekt przewiduje 6 kategorii inwestycji. Przypisanie danego obiektu do jednej z kategorii wiązało się będzie ze stosowaniem wobec tego rodzaju inwestycji określonych procedur.

Podział inwestycji do określonych kategorii nastąpi w rozporządzeniu Rady Ministrów. Uzasadnienie do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego wskazuje następujące założenia:

Kategoria 1 – obejmuje zarówno roboty budowlane dotychczas nieobjęte ani procedurą zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę, jak i niektóre roboty budowlane wymagające aktualnie zgłoszenia albo pozwolenia na budowę. Są to najprostsze prace lub takie, które w powszechnym rozumieniu nie wymagając zgody inwestycyjnej, np. remont wewnątrz obiektu budowlanego wymagający na gruncie Prawa Budowlanego zgłoszenia.

Inwestycje w Kategorii 1 nie będą wymagały zgody inwestycyjnej.

Kategoria 2 – co do zasady są to inwestycje wymagające wg obecnego stanu zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych, ale także niektóre inwestycje, które wymagają pozwolenia na budowę, np. budowa garażu o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Dla Inwestycji wskazanych w Kategorii 1 i 2 nie będzie wymagane sporządzenie projektu budowlanego.

Kategoria 3 – inwestycje wymagające wg obecnego stanu pozwolenia na budowę wydawanego przez starostę, charakteryzujące się niewielkim stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 200 m2.

Kategoria 4 – inwestycje wymagające wg obecnego stanu pozwolenia na budowę wydawanego przez starostę, charakteryzujące się średnim stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa budynku usługowego o powierzchni zabudowy od 100 do 1000 m2.

Realizacja inwestycji w kategorii 2, w określonych przypadkach również w kategorii 3 i 4, będzie mogła nastąpić w oparciu o tzw. milczącą zgodę.

Kategoria 5 – inwestycje wymagające wg obecnego stanu pozwolenia na budowę wydawanego przez starostę, charakteryzujące się znacznym stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego posiadającego od 5 do 10 kondygnacji.

Kategoria 6 – inwestycje wymagające wg obecnego stanu pozwolenia na budowę wydanego przez wojewodę, charakteryzujące się najwyższym stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.

W przypadku inwestycji zaliczonych do kategorii 2 zgoda inwestycyjna na wniosek inwestora będzie mogła zostać udzielona w formie milczącej zgody. W przypadku wyboru trybu milczącej zgody organ na wydanie negatywnego rozstrzygnięcia będzie miał 14 dni (dla inwestycji zaliczanej do kategorii 2 i 3) oraz 28 dni dla inwestycji zaliczanej do kategorii 4.

Dla wyżej wymienionych inwestycji brak planu miejscowego nie będzie przeszkodą w ich realizacji, a kwestia dopuszczalności ich lokalizacji będzie rozważana w toku postępowania przez organ. Milcząca zgoda będzie mogła stanowić podstawę wszczęcia realizacji inwestycji na wniosek inwestora dla inwestycji zaliczanej do kategorii 3 i 4, jeżeli wystąpi o to inwestor, ponadto zaś:

1. wniosek dotyczy terenu, na którym obowiązuje plan miejscowy;
2. inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko lub obszar Natura 2000;
3. inwestycja nie dotyczy obiektu wpisanego do rejestru zabytków oraz nie jest zlokalizowana na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Milcząca zgoda stanowi rozstrzygnięcie w rozumieniu przepisów Kodeksu postepowania administracyjnego, co w konsekwencji oznaczało będzie możliwość poddania takiego rozstrzygnięcia kontroli odwoławczej jak i sądowoadministracyjnej.

3. Strona w postępowaniach dotyczących zgody inwestycyjnej

 

Art. 379 § 1 Kodeksu przewiduję, iż stroną w postępowaniach dotyczących zgody inwestycyjnej jest wyłącznie inwestor. Zgodnie z § 2 przepisu tego nie stosuje się w postępowaniu:

1)       wymagającym udziału społeczeństwa zgodnie z przepisami o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2)       obejmującym podział nieruchomości;

3)       w postępowaniu o którym mowa w art. 396 (dotyczy obszaru nie posiadającego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

W przypadkach, o których mowa w § 2, zgody inwestycyjnej udziela się w formie decyzji administracyjnej.

 

Kodeks wymienia więc dwie podstawowe sytuacje różniące się sposobem wyznaczania stron, przy czym pierwsza z nich będzie stanowiła zasadę, druga z kolei wyjątek. W przypadku, gdy dana inwestycja znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy albo należy do kategorii 2 (tj. Jest zaliczana do inwestycji o niewielkim stopniu skomplikowania), niezależnie od tego, czy obowiązuje na danym obszarze plan miejscowy, stroną będzie jedynie inwestor.  W przypadku, gdy inwestycja należąca do kategorii od 3 do 6 (tj. inwestycje o średnim lub wysokim stopniu skomplikowania) nie znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy, stronami będą oprócz inwestora będzie także gmina oraz właściciele i zarządcy nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Niezależnie stronami będą organizacje społeczne, jeżeli jest to uzasadnione ich celami statutowymi. 
Z kolei zaś realizacja inwestycji należącej do kategorii 1 (tj. najprostsze inwestycje) nie będzie podlegała żadnemu trybowi administracyjnemu, stąd nie będzie potrzeby wyznaczania stron. W sytuacji gdy wolą inwestora będzie poddanie się procedurze zgody inwestycyjnej, wówczas będzie on jedyną stroną postępowania.

Przepis ten może budzić spore zastrzeżenia. Oznacza on bowiem, iż właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, bez względu na zakres oddziaływania inwestycji, w sporej większości inwestycji, nie będą stroną takiego postępowania. W konsekwencji nie będą mogli zaskarżyć decyzji o udzieleniu zgody inwestycyjnej.

4. Terminy

 

Kodeks wprowadza terminy załatwienia spraw przez organy administracji w sprawach o udzielenie zgody inwestycyjnej, wynoszące 30 lub 60 dni (w zależności od kategorii obiektu) od dnia wpływu do organu kompletnego wniosku o udzielenie zgody.

 

5. Organy administracji inwestycyjnej i nadzoru budowlanego

 

Z wejściem w życie Kodeksu powiązane jest wejście w życie nowej ustawy o organach administracji inwestycyjnej i nadzoru budowlanego. W skład administracji inwestycyjnej (odpowiadającej administracji architektoniczno- budowlanej) wejdą: starosta, wojewoda oraz minister właściwy do sprawls budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

W skład nadzoru budowlanego wejdą: Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego oraz okręgowi inspektorzy nadzoru budowlanego (powołani na bazie zlikwidowanych powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego).

Szczegółowe regulacje dotyczące organów administracji inwestycyjnej oraz nadzoru budowlanego zawarte zostaną w odrębnej ustawie.

6. Dostosowanie struktury gruntowej
7. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Art. 82 § 1 Kodeksu przewiduje, iż „ustalenia planu miejscowego mogą wskazywać odmienne przeznaczenie i sposób zagospodarowania przestrzeni położonej pod i nad poziomem gruntu lub na różnych poziomach względem poziomu gruntu. W takim przypadku w planie miejscowym jednoznacznie określa się wysokość lub głębokość danego przeznaczenia.

• 2. Plan miejscowy może przewidywać zakaz realizacji wszystkich albo wybranych rodzajów inwestycji, w tym zakaz budowy obiektów budowlanych”.

Art. 83 Kodeksu stanowi, że plan miejscowy może zawierać ustalenia w zakresie:

1)       zagospodarowania terenu inwestycji:

1. a) dopuszczalna liczba budynków,
2. b) liczba kondygnacji,
3. c) gabaryty obiektów budowlanych;

2)       kompozycji przestrzennej nowej zabudowy i harmonizowania planowanej zabudowy z zabudową istniejącą;

3)       charakterystycznych cech elewacji budynków, w tym materiałów budowlanych dla elewacji i dachów oraz stopnia przeszklenia;

4)       ciągów komunikacji pieszej i rowerowej oraz powiązań komunikacyjnych terenu inwestycji z otoczeniem;

5)       usytuowania obiektów budowlanych na terenie inwestycji:

1. a) sposób usytuowania budynków w stosunku do granic działek sąsiednich lub innych elementów zagospodarowania,
2. b) sposób usytuowania innych niż budynki obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych, granic działek sąsiednich oraz innych elementów zagospodarowania,
3. c) sposób usytuowania elewacji z otworami okiennymi i drzwiowymi lub bez nich;

6)       zakazów i ograniczeń dotyczących działalności handlowej lub usługowej;

7)       maksymalnej powierzchni sprzedaży obiektów handlowych, w tym obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o wskazanej w planie maksymalnej powierzchni sprzedaży i ich dopuszczalną liczbę.

 

Zgodnie z art. 84 § 1 Kodeksu plan miejscowy dla obszaru nowej urbanizacji wyznacza dla każdego terenu inwestycji bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

• 2. Dla terenów inwestycji wieloobiektowych przeznaczonych na pobyt ludzi plan miejscowy może zawierać ustalenia w zakresie obsługi komunikacyjnej za pomocą ciągów pieszych, pieszo-jezdnych lub dróg rowerowych, w szczególności lokalizację tych ciągów lub dróg.

Tym samym projekt zakłada, że będzie można budować tylko na działkach, które posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Służebność wg projektu będzie dopuszczona jedynie w przypadkach budynków innych niż przeznaczone do przebywania w nich ludzi.

 

8. Inwestycje celu publicznego w miejsce tzw. specustaw

 

Kodeks urbanistyczno-budowlany dokonuje kodyfikacja przepisów regulujących zasady lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych o znaczeniu krajowym i ponadlokalnym, dla których obowiązują dedykowane akty prawne w formie ustaw specjalnych (tzw. specustaw).

Przyjęto jednolity tryb przygotowania i realizacji inwestycji celu publicznego przy czym wyodrębnione zostały 3 klasy tego rodzaju inwestycji:

1. Klasa I – obejmuje ICP o znaczeniu strategicznym, do których zalicza się m.in.: drogi krajowe i wojewódzkie, linie kolejowe, lotniska użytku publicznego, gazociągi wysokiego ciśnienia oraz sieci przesyłowe, dystrybucyjne energii elektrycznej o napięciu 110 kV lub wyższym,
2. Klasa II – obejmuje m.in.: gminne oraz powiatowe drogi publiczne, linie tramwajowe, sieci dystrybucyjne energii elektrycznej o napięciu niższym niż 110 kV,
3. Klasy III – obejmująca ICP o nieliniowym charakterze, inne niż wymienione w punkcie 2.

Lokalizacja inwestycji celu publicznego klasy I i II następować ma w planie miejscowym albo decyzji środowiskowo-lokalizacyjnej, a jeżeli inwestycja ta nie wymaga ustalenia środowiskowych uwarunkowań – w decyzji zintegrowanej.

Natomiast lokalizacja inwestycji celu publicznego kategorii III będzie mogła nastąpić wyłącznie w planie miejscowym. Jednocześnie przewiduje się, że udzielenie zgody inwestycyjnej dla inwestycji celu publicznego następuje w decyzji zintegrowanej.

 

9. Przepisy końcowe

 

Art. 607. Kodeks wchodzi w życie w terminie i na zasadach określonych w ustawie z dnia … – Przepisy wprowadzające Kodeks urbanistyczno-budowlany.