Istotna nowelizacja prawa budowlanego

Istotna nowelizacja prawa budowlanego

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadza szereg istotnych zmian w procesie budowlanym z punktu widzenia inwestora oraz organów nadzoru budowlanego.

Celem nowelizacji jest ułatwienie, uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, a także zapewnienie większej stabilności prawa i rozstrzygnięć organów administracji.

Kancelaria zidentyfikowała osiem najważniejszych zmian, do których zaliczyć należy:

1. zapewnienie większej trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę i na użytkowanie

Niejednokrotnie w praktyce można było spotkać się z sytuacją, kiedy po wielu latach od wzniesienia budynków ktoś próbował podważyć ostateczność decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zwykle dochodziło do tego w wyniku sporów sąsiedzkich lub w związku z budową na sąsiednich działkach. W przypadku złożonych inwestycji analiza stanu prawnego due diligence podejmowana przez inwestorów przed ich zakupem często wskazywała na potencjalne ryzyko stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Nowelizacja ukróci tą praktykę, gdyż zgodnie z art. 37b, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynie 5 lat, zaś zgodnie z art. 59h, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Co prawda obowiązujący cały czas artykuł 156 paragraf 2 Kodeksu postępowania administracyjnego wyłącza możliwość stwierdzenia nieważności decyzji, która wywołała nieodwracalne skutki prawne, jednak każdorazowa ocena, czy rzeczywiście doszło do nieodwracalnych skutków prawnych nie zawsze była jednoznaczna.

Regulacja nie zawiera przepisów międzyczasowych, wydaje się jednak, iż organy administracji publicznej prowadzące tego rodzaju postępowania powinny je umorzyć jako bezprzedmiotowe po dniu wejścia nowelizacji w życie.

1. łatwiejsza legalizacja samowoli

Nowe przepisy znoszą wymóg wykazania, iż inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli ich realizacja zakończyła się ponad 20 lat temu.

W odniesieniu tego nowego tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego wystarczy złożenie w urzędzie: a) oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, b) geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego i c) ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego obiektu budowlanego.

W toku postępowania organ weryfikować będzie kompletność wyżej wskazanych dokumentów oraz to, czy z ekspertyzy wynika, że stan techniczny legalizowanego obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne jego użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W przypadku pomyślnego zakończenia weryfikacji, organ wyda decyzję o legalizacji, która stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Co bardzo istotne właściciele budynków, których budowę zakończono przynajmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania oraz kwalifikujących się jako samowola budowlana, nie będą zobowiązani do wnoszenia opłaty legalizacyjnej. Zwolnienie nie ma jednak zastosowania do obiektów budowlanych co do których prowadzone jest już postępowanie legalizacyjne. Procedura tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie może zostać zastosowana, jeżeli wydano postanowienie nakładające obowiązek wstrzymania budowy przed upływem 20 letniego okresu.

1. zmiana definicji projektu budowlanego

od dnia wejścia w życie nowelizacji projekt budowlany będzie składał się z trzech części, tj. projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego.

Projekt techniczny zawierać ma m.in. rozwiązania konstrukcyjne oraz instalacyjne i nie będzie sprawdzany i zatwierdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę, wprowadzono natomiast obowiązek złożenia przez inwestora do organu nadzoru budowlanego w momencie składania wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Taki projekt musi być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Ponadto, w przypadku gdy inwestor będzie chciał wprowadzić zmiany w projekcie technicznym, które nie będą zgodne z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, w pierwszej kolejności konieczne będzie dokonanie odpowiednich zmian w projekcie zagospodarowania działki lub terenu oraz projekcie architektoniczno-budowlanym.

1. zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu budowlanego

Obszar oddziaływania obiektu stanowi podstawę ustalania stron w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę, a tym samym wyznacza krąg podmiotów, które mogą próbować skarżyć pozwolenie.

Obszar oddziaływania obiektu określany jest aktualnie jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Od 19 września przez obszar oddziaływania obiektu będzie rozumiany teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zabudowie tego terenu. Z definicji usunięto więc odwołanie do ograniczeń w zagospodarowaniu, a pozostawiono wyłącznie ograniczenia w zabudowie. Obszar oddziaływania obiektu ma być od tej pory rozumiany jako obszar, w stosunku do którego dany obiekt budowlany uniemożliwi lub ograniczy możliwość wykonywania innych robót budowlanych ze względu na wymogi wskazane w przepisach dotyczących zabudowy terenu, nie zaś ze względu na subiektywne uciążliwości.

Nowelizacja ta istotnie zawęża definicję obszaru oddziaływania obiektu budowlanego ograniczając istotnie potencjalne grono stron postępowań związanych z pozwoleniem na budowę.

1. łatwiejsze przeniesienie pozwolenia na budowę

W ramach nowelizacji przepisów zostały uregulowane konsekwencje nabycia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, w sytuacji gdy sprzedającym jest dotychczasowym inwestorem. Obecnie, w odniesieniu do przeniesienia pozwolenia na budowę, organ, który wydał pozwolenie jest obowiązany do przeniesienia pozwolenia na rzecz innego podmiotu w drodze decyzji administracyjnej, wyłącznie za zgodą dotychczasowego inwestora.

Od dnia wejścia w życie nowelizacji zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę nie będzie wymagana, jeżeli nowy inwestor, który wnioskuje o przeniesienie pozwolenia nabył własność albo prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.

1. szerszy zakres robót, które można wykonać bez pozwolenia

W nowelizacji rozszerzony został katalog obiektów, które nie będą wymagały uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia przed przystąpieniem do ich realizacji. Dotyczy to małych obiektów, jak np. bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie.

1. „żółta kartka” za nielegalne użytkowanie budynków

Nowelizacja wprowadza nowe zasady w zakresie wymierzania kar w przypadku przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów budowlanych, zwana procedurą “żółtej kartki”. Kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego będzie mogła zostać wymierzana wielokrotnie, a nie jednorazowo, jak to ma obecnie miejsce. W aktualnym stanie prawnym kara jest wymierzana za nielegalne przystąpienie do użytkowania, a nie za nielegalne użytkowanie, nowelizacja to zmienia – jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, iż obiekt budowlany (lub jego część) użytkowany jest z naruszeniem przepisów, inwestor zostanie odpowiednio pouczony wpisem w protokole kontroli, a w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela, doręczonym pouczeniem na piśmie.

Po upływie 60 dni od pouczenia organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy inwestor zaprzestał użytkować obiekt budowlany w sposób niezgodny z przepisami, a jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia, wówczas organ wyda postanowienie wymierzające karę z tytuł nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Po upływie 30 dni od doręczenia postanowienia inwestorowi, organ ponownie zweryfikuje, czy inwestor zaprzestał nielegalnego użytkowania obiektu. Jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia, w założeniu, postanowienie wymierzające karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego będzie wydawane wielokrotnie aż do osiągnięcia zamierzonego skutku, czyli uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych.

System wymierzania kary każdorazowo po stwierdzeniu użytkowania niespełniającego wymogów prawnych ma doprowadzić do większej skuteczności kontroli organów nadzoru budowlanego, a co za tym idzie legalizacji samowolnie użytkowanych obiektów budowlanych.

W sytuacji stwierdzenia nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, które miało miejsce jeszcze w aktualnym stanie prawnym obowiązującym do wejścia nowych przepisów w życie, możliwość wielokrotnego wymierzenia kary nie będzie miała zastosowania.

1. nowe zasady odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych

Nowe przepisy wyraźnie wyłączają możliwość uzyskania zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych w przypadku legalizacji samowoli budowlanej, rozwiązując istniejącą dotychczas rozbieżność orzecznictwa. Niezależnie od powyższego, uzyskanie odstępstwa możliwe będzie nie tylko przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, ale także w przypadku konieczności uzyskania decyzji zamiennej.

Nowelizacja wchodzi w życie z dniem 19 września br.