WYGASZENIE UMÓW NAJMU W OBIEKTACH HANDLOWYCH

WYGASZENIE UMÓW NAJMU W OBIEKTACH HANDLOWYCH

W związku z pandemia wirusa COVID-19 zarówno galerie handlowe, jak i cały sektor retail poniosą duże straty. Ustawodawca postanowił wprowadzić do polskiego porządku prawnego specjalną regulację, która bezpośrednio ingeruje w stosunek najmu w największych obiektach handlowych.
Od dnia 14 marca 2020 r., tj. od dnia wejścia w życie rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczpospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, aż do odwołania, wprowadzono całkowity zakaz handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, których działalność polega na handlu wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi. Zakaz ten był stopniowo rozszerzany. Obecnie obejmuje wszelkie rodzaje handlu detalicznego i usług w centrach handlowych, z wyłączeniem pewnej kategorii najemców o przeważającej działalności polegającej na sprzedaży określonych dóbr, takich jak np. żywność, produkty kosmetyczne, środki czystości czy produkty lecznicze.
Zgodnie z regulacją przyjętą w art. 15ze Ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r., w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
Powyższe oznacza, czasowe zwolnienie stron z obowiązku spełnienia świadczeń, do których są zobowiązane na mocy umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Jednak warto podkreślić, że zwolnienie z obowiązku spełnienia dotyczy wyłącznie świadczeń powstających (stających się wymagalnymi) w okresie obowiązywania zakazu. Zatem dla najemcy oznacza to zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w pełnej wysokości przez cały okres objęty zakazem działalności, natomiast wynajmujący jest zwolniony m.in. z obowiązku prowadzenia działalności marketingowej. Nie ma, więc podstaw do zwalniania stron z pozostałych obowiązków, które wynikają z umowy najmu. W związku z czym najemca nie jest zobowiązany do zwrotu lokalu i może w dalszym ciągu przechowywać tam swoje rzeczy, wynajmujący zaś nie jest zobligowany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych, czy też kaucji zabezpieczających. Jednak należy wziąć pod uwagę to, że ustawa w tym przedmiocie nie jest precyzyjna i nie możemy wziąć pod uwagę innych interpretacji mogących być podstawą do domagania się od najemcy zapłaty za przechowywanie rzeczy w lokalu w okresie obowiązywania zakazu.
Warto w tym miejscu dodać, że wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu jest skuteczne już od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia danej działalności, czyli ma skutek wsteczny, począwszy od dnia 14 marca 2020 r. Zwolnienie ma mieć charakter bezzwrotny. Jednak wygaśnięcie obowiązków umownych ma być warunkowe. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta ta powinna zostać złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu, oznaczającego niezłożenie powyższej oferty przez najemcę w terminie, wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, zatem umowa zostanie uznana za jednostronnie niewygaszoną. Wobec powyższego po stronie najemcy powstanie obowiązek świadczenia opłat, ze skutkiem wstecznym, natomiast okres najmu nie ulega przedłużeniu. W związku z tym, że czynsz i należności z tytułu opłat eksploatacyjnych staną się wymagalne, zapewne, pierwszego dnia po upływie terminu na złożenie oferty przez najemcę, ewentualne odsetki od opóźnionych płatności winny być liczone dopiero od tego dnia.
Ponadto, Ustawodawca przewidział, że postanowienie to nie uchybia właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulujący stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Wydaje się zatem, że intencją ustawodawcy było umożliwienie stronom zastosowania szczególnych mechanizmów prawnych wynikających z zasad ogólnych Kodeksu cywilnego, takich jak klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków, czy też niezawiniona niemożliwość spełnienia świadczenia. W związku z tym, to do najemcy należy decyzja, czy skorzysta z regulacji dotyczącej wygaśnięcia i złoży wynajmującemu ofertę przedłużenia okresu najmu, czy też tego nie uczyni i podejmie próbę skorzystania z innych instytucji prawnych w celu doprowadzenia do obniżenia lub zwolnienia z czynszu. Wyboru powinien dokonać każdy najemcy indywidualnie. Jednak warto podkreślić, że posłużenie się inną instytucją niż wygaśnięcie wiązać się będzie z koniecznością prowadzenia postępowania sądowego lub arbitrażowego, zatem wynik, jak i czas uzyskania rozstrzygnięcia są nie do przewidzenia.

Autor: aplikant adwokacki Kinga Skonieczna