Nowe obowiązki właściciela i zarządcy obiektu budowlanego wynikające z wprowadzenia EKOB

Nowe obowiązki właściciela i zarządcy obiektu budowlanego wynikające z wprowadzenia EKOB

1. Czym jest EKOB?

System Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego – dalej system c-KOB została wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.
W ramach systemu c-KOB – książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego nałożone zostały nie tylko nowe obowiązki, ale i przyznane nowe uprawnienia. Celem niniejszego artykułu jest omówienie najistotniejszych zmian w zakresie pr. bud. dotyczących uprawnień i obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego związanych
z wprowadzeniem elektronicznej książki obiektu budowlanego.

2. Założenie i dokonywanie wpisów w książce obiektu budowlanego

Do założenia książki obiektu budowlanego zobowiązany jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, który uprzednio musi posiadać konto w systemie c-KOB. Uprawnieni przy zakładaniu książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej powinni wprowadzić do systemu c-KOB swoje dane takie jak: imię i nazwisko lub nazwę, adres zamieszkania lub siedziby oraz e-mail. Termin do założenia książki obiektu budowlanego wynosi 30 dni od dnia oddania obiektu do użytkowania lub zmiany sposobu jego użytkowania.

Należy jednocześnie pamiętać, iż wpisy zarówno właściciela jak i zarządcy mogą być realizowane wyłącznie w zakresie niezbędnym do założenia książki obiektu budowlanego oraz jej zamknięcia – wpisy w zakresie: informacji o obiekcie budowlanym; imienia i nazwiska albo nazwy, adresu zamieszkania lub siedziby oraz emaila właściciela lub zarządcy; ekspertyz i opinii technicznych dotyczących obiektu budowlanego oraz imion i nazwisk osób, przez które zostały sporządzone; przeglądów technicznych, konserwacji oraz napraw urządzeń przeciwpożarowych, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, oraz imion i nazwisk osób, które dokonały tych czynności; robót budowlanych związanych z obiektem budowlanym,
a wykonywanych po oddaniu do użytkowania; katastrof budowlanych dotyczących obiektu budowlanego; decyzji, postanowień, zaświadczeń i innych dokumentów wydanych przez organy administracji publicznej, dotyczących obiektu budowlanego.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego dokonując wpisów w książce obiektu budowlanego związani są terminami niezwłocznego dokonania wpisu i maksymalnym terminem 7 dniowym liczonym od dnia zaistnienia okoliczności, której wpis dotyczy.

Nowelizacja wprowadza również sankcje karne dla właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego za niespełnienie obowiązków założenia i prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz dokonywania terminowych wpisów w tej książce. Jak wynika z treści zmienionego art. 93 pkt 9 pr. bud. za niedopełnienie powyższych obowiązków przewidziana została kara grzywny.

3. Wyznaczenie osoby do prowadzenia książki obiektu budowlanego

Kolejny obowiązek jaki ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, w związku z założeniem książki obiektu budowlanego, to wskazanie w książce obiektu budowlanego osoby fizycznej właściwej do prowadzenia tej książki. To właśnie ta osoba będzie ponosić odpowiedzialność za prawidłowe prowadzenie książki. Osoba ta jest zobowiązana zapewnić dołączenie do książki obiektu budowlanego planu sytuacyjnego, na który składają się elementy: zaznaczone granice nieruchomości, na której jest usytuowany obiekt budowlany, a w przypadku sieci – oznaczenie jej lokalizacji w terenie; określenie istniejących miejsc przyłączenia obiektu budowlanego do sieci uzbrojenia terenu; określenie istniejących miejsc usytuowania urządzeń przeznaczonych do odcinania instalacji od przyłączy oraz przyłączy od sieci; określenie przebiegu istniejących dróg pożarowych; określenie miejsc usytuowania istniejących hydrantów zewnętrznych lub innych punktów poboru wody do celów przeciwpożarowych oraz stanowisk czerpania wody.

Należy zaznaczyć, że niespełnienie przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązku w zakresie wyznaczenia osoby do prowadzenia książki obiektu budowlanego stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny.

4. Obowiązki związane z przekazaniem i zapewnieniem dostępu do książki obiektu budowlanego

Omawiana nowelizacja określa także co dzieje się w przypadku zmiany właściciela. EKOB zapewnia bowiem nowemu właścicielowi lub zarządcy określonej nieruchomości kompletną dokumentację związaną z obiektem budowlanym i zachowanie ciągłości informacji dotyczących tego obiektu. Dotychczasowy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego został zobligowany, do przekazania nowemu właścicielowi lub zarządcy tego obiektu książki obiektu budowlanego.

W przypadku nieprzekazania książki obiektu budowlanego prowadzonej w postaci elektronicznej przez dotychczasowego właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego na wniosek nowego właściciela lub zarządcy nadaje mu uprawnienia do dalszego prowadzenia tej książki w systemie c-KOB.

Za niedopełnienie obowiązków związanych z przekazywaniem lub udostępnianiem książki obiektu budowlanego przewidziana została kara grzywny.

5. Pozbawienie dostępu do książki obiektu budowlanego

Właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego zapewniono, w ramach systemu c-KOB, możliwość pozbawienia dostępu do książki obiektu budowlanego w stosunku do osób przeprowadzających kontrole okresowe. Uprawnienie to nie może być jednak realizowane w sposób nieograniczony.
W nowelizacji wskazano, że pozbawienie dostępu nie może utrudniać lub uniemożliwiać osobom przeprowadzającym kontrole okresowe wykonywania praw lub obowiązków wynikających z pr. bud.

Dodatkowo system c-KOB umożliwia właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego pozbawienie dostępu do książki obiektu budowlanego w stosunku do osoby wskazanej w książce do jej prowadzenia.

6. Zamknięcie książki obiektu budowlanego

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma miesiąc na zamknięcia książki obiektu budowlanego prowadzonej w systemie c-KOB. Początek biegu powyższego terminu należy liczyć od dnia zakończenia rozbiórki obiektu budowlanego.

Niewykonanie przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązku związanego
z zamknięciem książki obiektu budowlanego stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny.

7. Założenie książki obiektu budowlanego w świetle przepisów przejściowych nowelizacji

Mając na uwadze treść art. 6 nowelizacji należy wskazać, że właściciele i zarządcy obiektów budowlanych w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r. będą mogli zakładać książkę obiektu budowlanego zarówno w postaci papierowej jak i elektronicznej. Wybór w tym zakresie będzie po stronie właścicieli lub zarządców obiektów.

Natomiast do dnia 31 grudnia 2026 r. właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych, którzy założyli książki obiektu budowlanego w postaci papierowej będą zobowiązani założyć dla tego obiektu książkę obiektu budowlanego w postaci elektronicznej w systemie c-KOB.

 

 

Artykuł powstał w oparciu o komentarz praktyczny autorstwa Marii Kopytkowskiej „Nowe obowiązki właściciela i zarządcy obiektu budowlanego wynikające z wprowadzenia EKOB”